当前位置: 首页 > 专题 > 正文

房企控成本,越来越粗暴了

2023-08-18 08:05:56来源:明源地产研究

楔 子

地产形势在2023年下半年并没有想我们想的一样出现转机,反而变得更加艰难,有的地产同仁在被裁员之后转而进入到设计单位或者总包单位当中,这当属于无奈也情有理解,毕竟当下,活下去才是最重要的,干什么活并不太重要。


【资料图】

地产黄金时代,人人都是情怀的“缔造者”,每个地产人都会不约而同的要为创造产品力而大谈特谈,如果不谈地产情怀反而是那些年的异类;然而当下,每个地产人都在谈“降本增效”,如果不谈降本增效反而又有些另类,所以地产这个行业的“气氛”,并不是以个人意志为转移的,是以大形势为前提的。

每个人都是时代的一粒沙,落在每个人的身上就是一座山。所以,地产人没有所谓情怀,情怀都是时代给与的。

回望即将过去的三个月,所有的地产利好消息并没有给行业带来实质性的变化,地产人再也不相信这个行业会有大的周期,不相信2022年地产还会有春天,是的,这个寒冬后,跌落至谷底的不仅仅是这个行业的销售和回款,更多的是信心。

地产行业并没有救世主,地产人也不会有被上帝垂青的命运,假如有,你前几年应该已经被垂青,而非现在祈祷时来运转,所以踏踏实实的锻炼“”近身肉搏应该的本领,才是当下地产人最应该去做的。

当下地产青铜或废铁时代,撕裂的行业内卷,更多的挤压的是时运不济的地产人、没有专业能力的人以及十年如一日不思进取的人,无论如何,那些真才实学的地产人依然会在地产拼刺刀下求得一线生机。

进入地产下半场,行业风云卷骤雨,很多既成事实的“法则”已经开始不适合地产当下的需求,比如数据支撑刚需户型依然是目前中国房地产最畅销的面积段,可实际2023年的改善盘卖的最好;

比如产品配置对标依然被认为是最有效的成本适配方式,可对标过后才发现适配之后业主之前不关注的点成为了“群诉”的热点,这就是地产人面临的VUCA时代,易变性、不确定性、复杂性、模糊性成为了时代特征。

当下地产,极简模式下,让一个人不仅仅需要干多个人的工作,并且也能够干多个人的工作,一专多能的需求成为当下地产人最需要急迫“升级”的技能。可我们不得不承认,一专很难多能,尤其是技术岗位的专业鸿沟很难跨越,一专多能并不是专一一个技术、也擅长其他技术,而是指立足于本专业的基础上,可以协调其他专业,也仅仅只是协调而已。

当下的地产,部门墙依然存在,极简模式被认为是解决部门墙很重要的管理改革,但是极限模式大家都知道,它的出现并不是为了解决部门墙,而是为了减员增效,所以很囧的一件事……。

在地产多个职能中,地产设计管理在新时代赋予了更多的责任,一方面地产当下需要急迫的提升产品力,一方面地产也急迫的需要控制成本;前者提升产品力更加倾向于卖点的投入,比如绿色建筑、智能建筑、健康建筑这几年成为了土拍及销售的热点,这些同属于成本的投入点;

后者,地产目前形势下更需要进行成本的控制,地产成本的控制始于设计,这已经成为了不争的事实。一面提升产品力带来的成本上涨,一面成本的控制需要严控成本投入,看似矛盾的目标之中,需要找寻平衡点,这是当下地产设计与成本亟需要协同的关键。

所谓“协同”,讲起来简单,做起来难,难在KPI指标下自保为先,即使想协同,也得先完成自身节点情况下;协同难,难在人员专业渗透不足,鸡对鸭讲、对牛弹琴的事多了去;协同难,难在没有制度体系保证,技术支撑也不足;协同难,难在岗位朝不保夕,无心沉下心;协同难,难在外界信息输入太多,干扰心智等等。

无论如何“难”,对于地产设计而言,依然要做好成本和设计的协同牵头工作,也唯有如此才能“立足当下”。

前段时间,有文说“对70%成本起决定性作用的是客研”,这是基于成本不均衡投入的策略,即客研决定了哪些成本是敏感性成本,哪些成本不是,基于这个基本假定来实现成本的不均衡投入。

但是依然有个不争的事实,虽然客研重要,但是它是否可以决定的成本投放策略?所以,我在我公众号上做了一些投票(虽然投票的人不多,但可以显露一些问题):

第一:60%的企业没有客研,所以大部分地产开发商都无法精准实现“成本敏感投放”;

第二:45%的人认为自家客研不合格,40%的人不知道自家客研是否合格,只有15%的人认为自家客研是合格的。可以说客研是否合格存在着很大的不确定性,至少客研的准确性是存在巨大的疑问的。

第三:客研真的很重要,毕竟有85%的人认为。

综合上面三个问题,我们可以这么说,成本的不均衡投入真的很重要(客研重要),但是客研是否准确、是否可以指导设计进行敏感成本的不均衡投入,依然存在着疑问,而且大大的疑问。

成本控制越来越粗暴、简单

基于客研成果,形成房地产如今的成本控制的策略,即:成本策划或最优成本策划,围绕着项目设定的目标开展成本的管控,对于业主敏感性成本要加大成本的溢价,对于业主不敏感的部位进行成本的控制,这就要求成本控制的方向要:全专业、工作前置、全过程等,成本策划基于利益最大化的方向进行成本投放。

成本策划的目的就是要实现降本(不敏感成本控制)增效(实现敏感性成本溢价),但是在实操过程中发现,敏感性成本能否实现溢价需要一定的时间检验,而且是在外部市场变化不大的前提下,所以导致敏感性成本的投入和产出存在着变数,但是不敏感性成本的控制确可以实现短平快的效果,在当下地产人在一个地产职业周期越来越短的大环境下,越来越多的地产经理人选择控制成本而非实现增效。

所以当下的成本理论越来越发达和复杂,但是成本控制变得越来越粗暴简单。

(1)外墙立面:减少较贵材料的使用,用类似材料进行替换

常见材料的价格:仅供参考

【案例】案例来源网络

将空调位顶棚取消外墙涂料饰面,将空调位内侧墙体外饰面改为同色(同外立面色)平涂。在不影响项目品质的情况下,该单项最终与甲方对量优化节约41.30万元。

(2)外窗:降低窗墙比,减少外窗用量

窗地比每增加0.01,地上单平米成本增加6~7元/m2;

如果地上10万平小区,0.18的窗地比与0.28的窗地比,其建安成本相差:(0.28-0.18)/0.01*10*6~7=600万~700万。

(3)建造标准:减少材料使用

原有做法:

车库顶板消防道路标准做法:石材或沥青面层做法(详园林);150厚C25水泥混凝土面层

150厚6%水泥石稳定层;

车库顶路基填路;车库顶板及防水层(详建筑)。

优化后做法:

车库顶板消防道路标准做法:石材或沥青面层做法(详园林);150厚C25水泥混凝土面层;

120厚5%水泥石稳定层;

车库顶路基填路;车库顶板及防水层(详建筑)。

整体成本降低7~10元/m2。

(4)建造标准:替换材料(案例来源:济南中正信造价咨询)

合计优化 54 万

计算明细:

取消室内地面1.5厚聚氨酯防水:-35343.84*29.92*1.09=-1163236.46;

增加室内地面 1.5 厚 JS 防水:35343.84*21.02*1.09=817220.27;

取消室内墙面 1.2 厚聚氨酯防水:-23559*25.44*1.09=-659275.06;

增加室内墙面 1.2 厚 JS 防水:23559*18.07*1.09=468282.243;

(5)建造标准:降低品牌

小结

地产现金流稳定日益成为开发商保命的重要手段,越来越多的开发商开始通过成本优化进行成本的控制,在“控成本指标”的重要指示下,剑走偏锋的控成本措施层出不穷,低端的成本控制措施大行其道。

成本控制本身就是一个系统课题,基于客户敏感角度,基于成本价值最大化角度等等,切不可想当然的认为成本节省无非就是“省用料、换材料”的小儿科事情。

成本控制俨然成了这个时期开发商的典型写照,这也无可厚非,毕竟企业先得生存而后才能谋发展,情怀并不能当做这个时代的代名词。

但是成本控制依然无法脱离的是:

① 这是一个系统工程,从全局到局部、从上自下、从粗放到精益,企业内部不打造体系制度,很难实现成本的管控;

② 成本控制不能是成本优化的代名词,毕竟打造好房子才是开发商的目的;

③ 地产环境生存变得越来越恶劣,作为这个行业的螺丝钉,地产人应该将自己锻造成一颗刚度好的螺丝钉,这才能适者生存。

来源:胖栋有话说,本文已获授权,对原作者表示感谢!

点击下图,了解详情

关键词: